Fiscalidad de un No Residente en caso de tener un Inmueble en España

El hecho de ser titular en España de una propiedad inmobiliaria tiene implicaciones fiscales en relación con varios tributos de diversa índole.

En particular, aquellos no residentes que tengan un inmueble en territorio español estarán obligados a tributar por el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR), por el Impuesto sobre Patrimonio (IP) y por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

En todos estos tributos, por regla general, el sujeto pasivo del impuesto y quien deberá realizar el ingreso del mismo será el titular del inmueble.

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LOS NO RESIDENTES

El Texto Refundido de la Ley del IRNR (en adelante, la “ LIRNR ”) establece un diferente tratamiento fiscal para el contribuyente en función de sus circunstancias.

• Contribuyente no residente con “Establecimiento Permanente”.

Se entiende que un no residente tiene un “Establecimiento Permanente” en territorio español cuando dispone en él, de forma continuada o habitual, de una base fija desde donde realice toda o parte de su actividad, disponiendo para desarrollar su actividad de medios humanos y materiales.

El contribuyente tributará conforme a las normas del Impuesto sobre Sociedades (IS), es decir, por la diferencia entre los ingresos y gastos del “Establecimiento Permanente”, por regla general, al tipo del 25%.

Asimismo, resultará obligado a cumplir el resto de obligaciones accesorias del Impuesto sobre Sociedades, como la presentación periódica de los pagos fraccionados .

• Contribuyente no residente sin “Establecimiento Permanente”.

En este caso, el contribuyente tributará de forma independiente según el destino que le esté dando al inmueble.

1. Si se destina a arrendamiento o alquiler.

En caso de que el no residente disponga en territorio español de un inmueble que destine al alquiler, ya sea como vivienda habitual, de temporada o turística, tributará al tipo del 24% por los ingresos que obtenga y no se podrá desgravar los gastos en los que incurra con motivo del arrendamiento.

No obstante, si el titular del inmueble reside en algún otro Estado Miembro de la Unión Europea, en Islandia o en Noruega, podrá desgravarse los gastos en los que incurra con motivo del arrendamiento. Además, tributará a un tipo reducido del 19%.

El contribuyente estará obligado a presentar una declaración trimestral (modelo 210) respecto de los ingresos que perciba.

2.  Si se destina a segunda residencia o se tiene desocupado.

El contribuyente deberá pagar una cantidad a la Agencia Tributaria por utilizar dicho inmueble como segunda residencia o por tenerla desocupada, realizándose un cálculo en función del valor catastral del inmueble.

Al importe resultante del cálculo realizado en función del valor catastral se aplicará un tipo de gravamen general del 24%, salvo que el contribuyente resida en otro Estado Miembro de la Unión Europea, en Islandia o en Noruega, en cuyo caso tributará al 19%.

En este caso la declaración se realiza con carácter anual, durante todo el año natural siguiente al que corresponda a la imputación. Por ejemplo, si se tiene un inmueble desocupado en 2021, podrá declararse hasta el 31 de diciembre de 2022.

IMPUESTO SOBRE PATRIMONIO

Aquellas personas físicas no residentes que dispongan de un inmueble en territorio español podrán resultar obligados a declarar el IP por obligación real (tener inmuebles en España).

Están obligados a declarar, por obligación real, el IP aquellas personas cuyos bienes en territorio español impliquen una cuota a ingresar, lo que por regla general ocurre cuando se tienen bienes con una valoración superior a los 700.000 euros (salvo que legal o reglamentariamente se determine que son bienes exentos). En todo caso hay que presentar esta declaración si la valoración conjunta de esos bienes supera los 2.000.000 euros, con independencia de que resulte cuota a ingresar.

No obstante, según recientes pronunciamientos de la Dirección General de Tributos (Consulta Vinculante V3178-19), si el no residente tiene el inmueble a través de una sociedad extranjera, en ningún caso resultará obligado a tributar en España por el IP, dado que el titular de dicho inmueble no sería una persona física, las únicas a las que afecta este tributo.

Dicho criterio se ha visto respaldado por la reciente Sentencia 621/2020, de 3 de diciembre, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares; si bien aún no ha sido sometido a consideración por el Tribunal Supremo.

El IP se declara con carácter anual, coincidiendo con el plazo para presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

Se trata de un impuesto exigido anualmente por los Ayuntamientos. El tipo de gravamen, el plazo y la forma de aplicarlo variará según cada Ayuntamiento.

CONCLUSIONES

El estado actual de la normativa en materia de fiscalidad inmobiliaria para no residentes establece un trato claro de favor respecto de los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, en comparación con el dispensado a los residentes en estados terceros; dado que a los primeros se les permite tributar a un tipo inferior que a los segundos (19% frente a 24%) y, en caso de alquiler, se les permite desgravar los gastos en los que incurran.

Por este motivo, si lo que se pretende es explotar económicamente el inmueble lo que se antoja más recomendable es realizarlo a través de una sociedad española y tributar a través del Impuesto sobre Sociedades. Si bien el tipo general de este impuesto supera ligeramente el del IRNR (25% frente a 24%), la posibilidad de desgravar los gastos relacionados con la actividad de la sociedad cubrirá ampliamente ese diferencial, sin olvidar que la normativa reguladora del IS prevé un tipo reducido del 15% para los primeros dos ejercicios en los que la sociedad obtenga beneficios.

No obstante, en caso de que el inmueble pretenda ser destinado a segunda residencia de su titular (o, en general, no se explote o ceda en modo alguno) seguiría siendo más recomendable mantener su titularidad desde el extranjero (sea a través de persona física o de una sociedad, siendo que en este último caso, conforme al actual criterio de la Administración Tributaria, se evitaría tributar por el IP), dado que es probable que los costes operativos de mantener una sociedad en territorio español sean muy superiores a los eventuales costes fiscales en concepto de IRNR.

Si desea saber más sobre fiscalidad inmobiliaria para no residentes , en Goy Gentile Abogados tenemos un equipo de expertos en la materia dispuestos a asesorarle.

Contacto:

Fernando Bueno
fernandobueno@goygentile.com
+34 604 51 05 66