Publicado: 07-05-2024
El 26 de mayo del 2023 entró en vigor la nueva Ley de Vivienda que introduce cambios importantes para tener en cuenta. Estas novedades no solo involucran a los arrendatarios, sino también a los arrendadores. En este artículo te contamos los cinco puntos más relevantes.
Esta ley se encarga de regular diferentes ámbitos del sector inmobiliario, pero se centra especialmente en el alquiler de vivienda, la limitación de los precios de alquiler, y la inclusión de medidas para facilitar el acceso a la vivienda.
Según la disposición final 1era de la ley, los grandes tenedores de viviendas, a quienes la ley define como "la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros" tendrán la obligación de aceptar una prórroga extraordinaria de hasta un año en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, si el arrendatario demuestra encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica.
Así como también la limitación en las zonas tensionadas, de que la renta acordada al inicio de un nuevo contrato no pueda exceder a la última renta del contrato anterior que estuvo vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda.
La entrada en vigor de esta ley ha establecido limitaciones en la actualización anual de las rentas. Para los contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos con actualización entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el incremento máximo que se permite es del 3%, sin hacer distinción entre grandes tenedores o zonas tensionadas, siendo un punto porcentual superior al límite que se había establecido para el 2023, de 2%.
Además, a través de la disposición adicional undécima se lo otorga al Instituto Nacional de Estadística la facultad de definir un nuevo índice de referencia antes de que finalice el 2024, para así sustituir al Índice de Precios de Consumo (IPC) con la finalidad de evitar aumentos excesivos en las rentas de arrendamientos.
Esta ley en su artículo 18 establece la necesidad de declarar "zonas de mercado residencial tensionadas" a través de determinados criterios y procedimientos, por la existencia de un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.
Para declarar una zona de mercado residencial tensionada, habrá que estarse a los criterios que definan las comunidades autónomas, y la concurrencia de uno de los siguientes: i) que la carga media del coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares o, ii) que el precio de la vivienda haya experimentado un crecimiento acumulado superior en un 3% al IPC en los cinco años precedentes.
La declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionada no tiene carácter indefinido, tendrá una vigencia de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento.
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en sus artículos 1 y 1 bis había adoptado la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional como medida urgente para hacer frente al COVID-19. Pero tras la entrada en vigor de esta ley, y a partir del 31 de diciembre de 2024, cuando se trate de un gran tenedor de vivienda, sólo podrá reanudar dichas operaciones si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación, tal y como establece las Administraciones Públicas, teniendo en cuenta tanto el análisis de las circunstancias de ambas partes, así como las posibles ayudas y subvenciones existentes establecidas en la legislación.
Hay una serie de incentivos fiscales para los arrendadores en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) relacionados con el arrendamiento que deben de ser tomados en cuenta:
i) En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 90% cuando el arrendador formalice un nuevo contrato de vivienda situado en una zona tensionada;
ii) En un 70% cuando se hubiera alquilado por primera vez la vivienda, y el arrendatario tenga edad comprendida entre 18 y 35 años;
iii) También dispone una reducción del 60% cuando la vivienda hubiera sido rehabilitada según los requisitos del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, habiéndolo finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración de arrendamiento; y
iv. De un 50% para el resto de los contratos celebrados después de la entrada en vigor de esta ley, como así se establece en la disposición final segunda.
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