¿Qué gastos se incluyen en la declaración del IRNR por venta de inmueble?

El mercado inmobiliario en Madrid está experimentando una gran demanda de compra de inmuebles, destinados a obtener una ganancia con su posterior venta. La venta de los inmuebles en un corto periodo de tiempo tras su compra y posterior reforma puede dar lugar a importantes plusvalías debido al aumento del valor del bien. 

¿Cómo tributa la venta de un inmueble en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes? 

La venta de un inmueble en la Renta de los No Residentes (en adelante, IRNR) tributa, al igual que en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (en adelante, IRPF), como una ganancia patrimonial (si es que efectivamente la hay). La base imponible será la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. 

• El valor de transmisión será el valor de la venta del inmueble, más aquellos asociados a la misma, como el pago de la plusvalía municipal, gastos de cancelación hipotecaria y su registro, gastos de asesoramiento legal y gastos de inmobiliaria (en caso de tenerlos) y los gastos asociados a la cédula de habitalidad o la obtención del certificado de eficiencia energética.
• El valor de adquisición será el resultado del precio de compra más, aquellos gastos inherents a la compra como el Impacto sobre Transmisión Patrimoniales (en adelante ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante IVA) en caso de ser la primera adquisición del inmueble, gastos de formalización de la hipoteca, gastos de asesoramiento legal, gastos de inmobiliaria (en caso de tenerlos) así como los gastos notariales y de registro de la propiedad y aquellos asociados a la reforma del inmueble. 

En este contexto, cuanto mayor sea el valor de adquisición, menos diferencia habrá entre el valor de transmisión y el de la adquisicón, siendo menor la base imponible de la ganancia al que aplicar la cuota tributaria (que será del 19%) y obteniendo una menor factura fiscal. 

¿Qué gastos de la reforma computan en el valor de adquisición? 

De acuerdo con el artículo 35 de la Ley del IRPF, que aplica del mismo modo al IRNR, se definen como mayor coste de adquisición: "El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente". 

Así pues, cabe diferenciar entre gastos de reparación y conservación y aquellos gastos de inversión y mejora, distinción que hace la propia Agencia Tributaria, pues a efectos de la ganancia patrimonial sólo computará como precio de adquisición aquellos gastos de inversión y mejora. 

¿Qué gastos se consideran de inversión y mejora? 

Serán aquellos gastos que aumentan la vida útil o la habilitada del inmueble. Es decir, aquellos gastos que supongan la introducción de elementos nuevos en el inmueble o aquellos gastos de sustitución de elementos ya existentes que supongan una mejora significativa respecto del estado anterior. Los gastos considerados inversiones y mejoras serían: 

• La instalación de calefacción, ascensor, donde no existía anteriormente
• Obras de ampliación o cerramiento de espacios
• Rehabilitación estructural del inmueble, creación de nuevos espacios
• Gastos de mejora de eficiencia energética

Para concluir, cabe mencionar que la carga de la prueba recae sobre el obligado tributario, por lo que será esencial acreditar todos aquellos gastos de inversión y mejora (facturas desglosadas, los documentos de licencia de obra, proyecto técnico, pruebas del antes y del después de las mejoras, etc.) a la hora de declarar la ganancia patrimonial del inmueble sumando al valor de adquisición todos estos gastos. 

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